Ganancia Ocacional en la Venta de Activo Fijo Inmueble para Personas Naturales

PLANEACION TRIBUTARIA EN LA VENTA DE UN INMUEBLE

Un punto importante para todo contribuyente es efectuar una planeación tributaria que le permita que en el evento de comprar, vender o realizar cualquier movimiento que implique pagar impuestos le sea lo más beneficioso posible.

La norma tributaria nos da la posibilidad de tomar la norma de manera tal que nos permita beneficiarnos de la mejor manera. Cuando planeamos vender un inmueble de nuestra propiedad, ello sabemos nos generara una ganancia ocacional.

PERO QUE ES GANANCIA OCACIONAL:

Es la utilidad que tiene una persona natural o empresa por la venta esporádica de un bien que no significa el mismo por el cual obtenemos utilidades propias de la actividad. Valga como ejemplo si una persona natural tiene una finca y la vende esta utilidad que obtiene constituye ganancia ocasional ya que la actividad u objeto social de la misma no es el negocio de finca raíz.

En el evento de tener la proyección de vender un bien inmueble deberá establecerse el valor patrimonial que mas nos beneficie, de tal modo que al disminuirlo del precio de venta nos implique una menor ganancia ocasional.

Nota. El articulo 300 Et. nos dice que se considera ganancia ocasional, la proveniente de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza que hayan hecho parte del activo fijo por un termino de DOS AÑOS O MAS.

Se considera renta líquida la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de dos años.

Entonces veamos brevemente la forma de hallar el valor patrimonial de un activo fijo inmueble según la norma tributaria. De allí que es lo primero que debemos tener en cuenta para escoger el que mas nos convenga al momento de vender el inmueble

ARTICULO 277. VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES.  Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.

Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto.

Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto.

ARTICULO 69. COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS: Define como costo fiscal el “costo de Adquisición” o “Valor Declarado el Año Inmediatamente Anterior”, mas los siguientes valores:

-El valor de los ajustes en el porcentaje señalado en el articulo 868

-El costo de las adiciones y mejoras en el caso de bienes muebles

-el costo de la construcciones, mejoras, reparaciones No deducidas y el de las contribuciones por valorización en el caso de inmuebles.

ARTICULO 70. AJUSTE AL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS:   Permite tomar el costo fiscal del artículo 69 y reajustarlo fiscalmente por el “Porcentaje de Reajuste Fiscal” que cada año se fija por decreto. Los activos fijos poseídos a Diciembre 31 de 2011 podrán ser reajustados en 3,65 % (Decreto 4908 de 2011, Art. 2).

ARTICULO 72. AVALUO COMO COSTO FISCAL: El autoavalúo o avalúo catastral  aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación.

Se debe tener en cuenta lo siguiente:

Si se es persona obligada a llevar contabilidad y se quiere vender un inmueble y si esta persona decide tomar el avaluo catastral como costo fiscal, este debe figurar como VALOR PATRIMONIAL EN LA DECLARACION DE RENTA DEL AÑO INMEDIATAMENTE ANTERIOR  A LA VENTA, la norma no permite hacer correcciones en el valor patrimonial del activo cuando se pretende tomar el avaluo catastral  como costo fiscal.

Si es persona no obligada a llevar contabilidad debe comparar EL COSTO FISCAL CON EL AVALUO CATASTRAL Y DECLARAR POR EL MAYOR.

ARTICULO 73. AJUSTE DE BIENES RAICES, ACCIONES Y APORTES QUE SEAN ACTIVOS FIJOS DE PERSONAS NATURALES. Esta es una norma de obligatoria evaluación en la planeación tributaria al momento de determinar el costo fiscal de los activos fijos en caso de enajenación, pues permite determinar un mayor costo fiscal frente a las demás alternativas y por ende una menor utilidad fiscal.

Esta norma solo es aplicable a Personas Naturales estén o no obligadas a  llevar contabilidad, teniendo en cuenta que el valor que se pretenda tomar como costo fiscal por esta alternativa, debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año inmediatamente anterior al de la venta, en caso de haber estado obligado a declarar, pero no tiene la restricción del avalúo catastral que no admite corrección al valor patrimonial del activo, es decir, si en la declaración de renta del año anterior se determinó el valor patrimonial del bien por un alternativa diferente, es posible corregir dicho valor patrimonial y declararlo por la norma prevista en el artículo 73 E.T.

El factor de ajuste es fijado anualmente por Decreto Ver decreto 4908 de 26 diciembre de 2011 y es aplicado sobre el “Costo de Adquisición” dependiendo el “Año de Adquisición”

La determinación del valor patrimonial de un activo fijo por la alternativa del artículo 73 es sin perjuicio que en un año posterior el contribuyente opté por utilizar el avalúo catastral como valor patrimonial.

Igualmente hay que tener en cuenta que si el bien inmueble que vamos a vender es la casa o apartamento de habitación y si esta fue adquirida con anterioridad al año 1987, debemos tener en cuenta el beneficio que nos da el art. 44 Et. que nos concede una parte de la utilidad como no gravada con el impto de renta o ganancia ocasional:

10% si fue adquirida durante el año 1986

20% si fue adquirida durante el año 1985

30% si fue adquirida durante el año 1984

40% si fue adquirida durante el año 1983

50% si fue adquirida durante el año 1982

60% si fue adquirida durante el año 1981

70% si fue adquirida durante el año 1980

80% si fue adquirida durante el año 1979

90% si fue adquirida durante el año 1978

100% si fue adquirida antes del 1o. de enero de 1978.

EJERCICIO DE VENTA DE UN INMUEBLE CON LAS ALTERNATIVAS PARA HAYAR EL COSTO FISCAL SEGÚN LA NORMA TRIBUTARIA PARA UNA PERSONA NATURAL:

DETERMINACION DE LA UTILIDAD GRAVADA E IMPTO GO  UTILIZANDO CADA UNA DE LAS ALTERNATIVAS DE COSTO FISCAL
EL SEÑOR PEDRO PEREZ DECIDE VENDER UN APARTAMENTO LA SGTE ES LA INFORMACION:
VALOR VENTA AÑO 2011	1.650.000.000
FECHA DE ADQUISICION DEL APTO	1.985
COSTO DE ADQUISICION	8.500.000
VR  DECLARADO AÑO EN RENTA AÑO 2010	450.000.000
VALOR PREDIAL AÑO GRAVABLE 2010	550.000.000
PRECIO DE VENTA AÑO 2011	COSTO FISCAL	UTILIDAD	UTILIDAD GRAVADA	IMPUESTO A PAGAR AÑO 2011 EN UVT	IMPUESTO A PAGAR AÑO 2011 EN PESOS
1.650.000.000	450.000.000	1.200.000.000	960.000.000	12.040	302.600.000	ARTICULO 69
1.650.000.000	466.425.000	1.183.575.000	946.860.000	11.868	298.264.000	ARTICULO 70
1.650.000.000	550.000.000	1.100.000.000	880.000.000	10.990	276.200.000	ARTICULO 72
1.650.000.000	1.591.540.000	58.460.000	46.768.000	161	4.048.000	ARTICULO 73
* Se adquirio en 1985 entonces el 20% no esta gravado como impto de renta ni ganancia ocacional ART 44 ET
ARTICULO 69 : VALOR DECLARADO EL AÑO INMEDIATAMENTE ANTERIOR
ARTICULO 70: VALOR DECLARADO AÑO ANTERIOR REAJUSTADO POR EL PORCENTAJE REAJUSTE AÑO 2011
ARTICULO 72: AVALUO CATASTRAL
ARTICULO 73: FACTOR DE REAJUSTE APLICABLE PARA PERSONAS NATURALES (AÑO 1985 EL FACTOR ES  187,24)